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ENTRO OTTOBRE LA RIVALUTAZIONE DEI TERRENI E DELLE PARTECIPAZIONI
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Scadrà il prossimo 31 ottobre il termine per rideterminare il valore dei terreni agricoli ed edificabili e delle partecipazioni in società non quotate. L’adempimento è facoltativo, e interessa tutti coloro che detengono detti beni al di fuori del regime d’impresa, e quindi persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali.
La riapertura dei termini è stata disposta dalla Legge Finanziaria per il 2010 e, per accedere al beneficio, è necessario che i beni da rivalutare siano posseduti al 1° gennaio 2010, la perizia di stima sia predisposta ed asseverata entro il 31 ottobre 2010, ed entro la medesima data sia versata l’imposta sostitutiva, ovvero la prima rata in caso di opzione per il versamento rateale.
Ritorno al passato
Con la Finanziaria per il 2010 si genera, sostanzialmente, una riedizione dei precedenti provvedimenti di rivalutazione, per cui le indicazioni diramate in passato dall’Agenzia delle Entrate sono da considerare valide anche in relazione a quest’ultima riapertura.
Il senso del provvedimento è quello di consentire al possessore di un terreno, ovvero di una partecipazione, di ottenere il riconoscimento fiscale di un valore aggiornato alla data di riferimento del possesso. In sostanza, versando un’imposta sostitutiva con aliquote abbastanza modeste, si incrementa il costo da opporre al corrispettivo di cessione, riducendo o annullando la plusvalenza conseguita a seguito della cessione. Peraltro, è da segnalare che l’imposta sostitutiva non è dovuta sull’incremento di valore intervenuto tra la data di acquisto e la data del 1° gennaio 2010, ma sul valore complessivo a tale ultima data, così come risultante dalla perizia di stima.
Scadenze
Alla luce delle ultime modificazioni apportate, la rideterminazione del valore di acquisto delle partecipazioni non negoziate in mercati regolamentati e dei terreni edificabili e con destinazione agricola, possono essere effettuate se sono rispettati i seguenti requisiti:
§ 1° gennaio 2010 data alla quale occorre verificare il possesso delle partecipazioni e dei terreni;
§ 31 ottobre 2010 termine per il versamento dell’intera imposta sostitutiva o della prima delle tre rate previste;
§ 31 ottobre 2010 termine entro il quale procedere al giuramento della perizia di stima della società, nel caso di partecipazioni, o del terreno.
Possesso |
Redazione perizia |
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01.01.2010 |
31.10.2010 |
31.10.2011 |
31.10.2012 |
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Versamento (1° rata) |
Versamento 2° rata |
Versamento 3° rata |
Le aliquote
Le misure dell’imposta sostitutiva, non modificate rispetto alle precedenti rivalutazioni, sono le seguenti:
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4% |
partecipazioni che risultano qualificate ai sensi dell'art. 67, co. 1, lett. c), del Tuir (sono tali quelle che rappresentano una percentuale di diritti di voto esercitabili nell'assemblea ordinaria superiore al 20 per cento ovvero una partecipazione al capitale od al patrimonio superiore al 25 per cento). |
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2% |
partecipazioni che risultano non qualificate ai sensi dell'art. 67, co. 1, lett. c-bis), del Tuir (sono tali quelle che rappresentano una percentuale di diritti di voto esercitabili nell'assemblea ordinaria non superiore al 20 per cento ovvero una partecipazione al capitale od al patrimonio non superiore al 25 per cento). |
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4% |
terreni edificabili ed a destinazione agricola. |
Di seguito vengono sintetizzate le caratteristiche principali dei due adempimenti.
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TERRENI |
Ambito soggettivo ed oggettivo
I terreni devono essere posseduti alla data del 1° gennaio 2010 da:
- Privati;
- Imprese agricole esercitate sotto forma di ditta individuale;
- Società semplici;
- Enti non commerciali;
con l’esclusione perciò delle Snc, Sas, società di capitali e cooperative.
I terreni suscettibili della rivalutazione sono:
- Terreni agricoli;
- Terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria;
- Terreni lottizzati o sui quali sono state costruite opere per renderli edificabili.
In caso di terreno in comproprietà, ogni comproprietario può rivalutare la propria quota.
Ø Il comproprietario che rivaluta determina la plusvalenza in base alla differenza tra la quota di corrispettivo percepito ed il valore rivalutato oltre al costo della perizia a carico.
Ø Il comproprietario che non ha rivalutato determina la plusvalenza con riferimento al costo originario.
In caso di terreno in usufrutto il nudo proprietario può rivalutare il valore della sua sola nuda proprietà (differenza fra il valore della proprietà e quello del diritto di usufrutto).
In caso di possibile cessione dell’usufrutto, l’usufruttuario può rivalutare il valore dell’usufrutto in base al valore determinato dalla perizia giurata di stima, utilizzando gli appositi coefficienti.
Ambito temporale
La rivalutazione consente di rivalutare il valore dei terreni posseduti alla data del 1° gennaio 2010, rimanendo esclusi perciò quelli acquisiti successivamente a tale data o quelli alienati prima.
La perizia giurata
La perizia deve essere redatta dai soggetti iscritti negli albi degli ingegneri, architetti, geometri, dottori agronomi, agrotecnici, periti agrari, periti industriali edili e periti iscritti alla Camera di Commercio.
La redazione e il giuramento della perizia devono essere effettuati antecedentemente la data di cessione, poiché il valore che emerge è quello minimo dell’imposta di registro e quindi se ne deve tener conto ai fini della tassazione dell’atto. Il termine ultimo è il 31 ottobre 2010.
Deve essere conservata dal contribuente che è tenuto ad esibirla in caso di richiesta da parte dell’Amministrazione Finanziaria. Il costo sostenuto per la perizia può essere portato ad incremento del valore da considerare nel calcolo della plusvalenza.
Imposta sostitutiva e versamento
L’imposta sostitutiva è dovuta nella misura del 4% sul valore di perizia e quindi non solo sulla plusvalenza realizzata.
Il pagamento può avvenire con due modalità:
- in unica soluzione entro il 31 ottobre 2010;
- in modo rateale con un massimo di tre rate di uguale importo scadenti il 31/10/2010, 31/10/2011 e 31/10/2012, con la maggiorazione delle rate successive alla prima di un interesse annuo del 3%.
Ai
fini del versamento, si riportano nel mod. F24 i medesimi codici tributo già
utilizzati in occasione di precedenti rivalutazioni; l’utilizzo di tali codici,
istituito in occasione della rivalutazione delle partecipazioni possedute al
Nel modello F24 dovrà essere compilata la sezione “Erario”, indicando come “anno di riferimento” quello di possesso dei beni per i quali si opera la rivalutazione (2010). Nel caso in cui il versamento venga rateizzato, va indicato quale anno di riferimento il 2010 anche gli anni successivi.
Successivi adempimenti
In sede di predisposizione del Modello Unico 2011 – Redditi 2010, dovrà essere fornita evidenza dell’avvenuta rideterminazione di valore, nel quadro RM (terreni edificabili e con destinazione agricola), con separata indicazione, per ciascun bene, del valore attribuito dalla perizia giurata, dell’imposta sostitutiva dovuta e dell’eventuale rateizzazione del versamento.
I
contribuenti che utilizzano il Modello 730/2011 sono, pertanto, tenuti a
presentare i quadri RT e RM di Unico Persone Fisiche 2011 – Redditi 2010, ed il
relativo frontespizio (C.M.
Rapporti con le precedenti rivalutazioni
Il problema può riguardare chi si è già avvalso una volta di questa possibilità, per un bene di cui è ancora in possesso, situazione che ad ogni riapertura dei termini si fa sempre più frequente.
Considerato che la nuova disposizione si applica esclusivamente ai terreni posseduti al 01/01/2010, essa non va intesa come proroga dei precedenti termini. Pertanto, il contribuente che avesse provveduto ad effettuare una precedente rivalutazione - ove lo ritenga opportuno - potrà usufruire della nuova norma agevolativa, ma dovrà in tal caso determinare mediante una nuova perizia giurata di stima entro il 31 ottobre 2010, nonché procedere al versamento dell’imposta sostitutiva su tali valori, richiedendo il rimborso dell’importo complessivo o delle rate precedentemente versate, e interrompendo in caso di rateazione ancora in essere i versamenti successivi.
Sempre con riferimento a rivalutazioni di beni già interessati da un passato provvedimento, si ricorda che, per i pagamenti eseguiti da oltre 48 mesi, l’Agenzia delle Entrate non concede la possibilità di azionare l’istanza di rimborso, ritenendo scaduto il termine appunto di 48 mesi (art. 38 del D.P.R. n. 602/73).
Calcolo di convenienza
Interessa in particolare a:
· il contribuente il quale dichiara “l’area edificabile” in sede ICI;
· il proprietario di un terreno agricolo in procinto di essere inserito nel piano regolatore;
· il soggetto interessato ad una imminente cessione del terreno in cambio di denaro o in permuta parziale o totale di appartamenti da costruire.
Esempio. Il contribuente il quale cede a terzi, a titolo oneroso, terreni edificabili, si trova a dichiarare un reddito imponibile spesso di importo rilevante:
· valore di acquisto o di successione del terreno anno 1980 agricolo poi diventato edificabile 15.000
· probabile valore di cessione 200.000 euro
· differenza tassabile 185.000
In alternativa:
· si conferisce l’incarico per la perizia commerciale del terreno al 1° gennaio 2010
· la perizia - da redigere entro il 31 ottobre 2010 - assevera il valore di 190.000 euro
· si versa entro il 31 ottobre 2010 il 4% di 190.000 pari a 7.600 euro
· si cede successivamente il terreno per 200.000 euro
· la plusvalenza è 10.000 tenendo conto anche del costo della perizia
Il risparmio fiscale è evidente.
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PARTECIPAZIONI |
Ambito soggettivo ed oggettivo
La rivalutazione in oggetto è rivolta a tutti i contribuenti che, in regime diverso da quello di impresa o professionale, alla data del 1° gennaio 2010 possiedono titoli, quote o diritti non negoziati nei mercati regolamentati, indipendentemente dalla circostanza che essi siano rappresentativi di una partecipazione qualificata o non qualificata.
Si tratta in sostanza di quei contribuenti che effettuano operazioni suscettibili di generare redditi “diversi” di natura finanziaria e, quindi:
- le persone fisiche, per le sole quote non possedute in regime di impresa;
- le società semplici e le società ed associazioni ad esse equiparate;
- gli enti non commerciali;
- i soggetti non residenti, per le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di partecipazioni in società residenti in Italia che non siano riferibili a stabili organizzazioni.
Ambito temporale
La rivalutazione in oggetto si riferisce alle partecipazioni possedute alla data del 1° gennaio 2010.
Diversamente dalla rivalutazione per i terreni, in caso di cessione di partecipazione, la perizia può essere redatta anche successivamente alla vendita. Quindi una partecipazione ceduta il 2 aprile 2010, può essere rivalutata con un perizia redatta successivamente. Questa possibilità vale solo in caso di partecipazione non immessa in un regime di risparmio amministrato o gestito.
La perizia giurata
La perizia deve essere redatta dai soggetti iscritti negli albi dei dottori e ragionieri commercialisti, periti commerciali, revisori contabili, nonché da periti regolarmente iscritti alle Camere di Commercio.
La redazione e il giuramento della perizia possono essere effettuati anche successivamente alla vendita, purchè la partecipazione non sia immessa in un regime di risparmio amministrato o gestito. Il termine ultimo è il 31 ottobre 2010.
Imposta sostitutiva
L’imposta sostitutiva è dovuta nella misura del 4% per la valorizzazione di partecipazioni qualificate, e nella misura del 2% per la valorizzazione di partecipazioni non qualificate. La qualificazione della partecipazione va riscontrata alla data del 1° gennaio 2010.
Il valore della partecipazione su cui applicare le aliquote di cui sopra viene determinato sulla base della corrispondente frazione di patrimonio netto della società, ente o associazione partecipata, calcolato sulla base di una perizia giurata di stima redatta e giurata entro il 31/10/2010, senza tenere conto del valore di acquisto.
Versamento
Il versamento dell’imposta sostitutiva può avvenire con due modalità:
- in unica soluzione entro il 31 ottobre 2010;
- in modo rateale con un massimo di tre rate di uguale importo scadenti il 31/10/2010, 31/10/2011 e 31/10/2012, con la maggiorazione delle rate successive alla prima di un interesse annuo del 3%.
Ai
fini del versamento, si riportano nel mod. F24 i medesimi codici tributo già
utilizzati in occasione di precedenti rivalutazioni; l’utilizzo di tali codici,
istituito in occasione della rivalutazione delle partecipazioni possedute al
Nel modello F24 dovrà essere compilata la sezione “Erario”, indicando come “anno di riferimento” quello di possesso dei beni per i quali si opera la rivalutazione (2010). Nel caso in cui il versamento venga rateizzato, va indicato quale anno di riferimento il 2010 anche gli anni successivi.
Successivi adempimenti
In sede di predisposizione del Modello Unico 2011 – Redditi 2010, dovrà essere fornita evidenza dell’avvenuta rideterminazione di valore, nel quadro RT (titoli, quote e diritti non negoziati in mercati regolamentati, nel caso di regime della dichiarazione).
I
contribuenti che utilizzano il Modello 730/2011 sono, pertanto, tenuti a
presentare i quadri RT e RM di Unico Persone Fisiche 2011 – Redditi 2010, ed il
relativo frontespizio (C.M.
L’obbligo
dichiarativo non sussiste, tuttavia, nel
caso di partecipazioni rispetto alle quali il contribuente abbia optato per il regime
del risparmio amministrato o gestito (art. 6 e 7 D.Lgs
Rapporti con le precedenti rivalutazioni
Il problema può riguardare chi si è già avvalso una volta di questa possibilità, per un bene di cui è ancora in possesso, situazione che ad ogni riapertura dei termini si fa sempre più frequente.
Considerato che la nuova disposizione si applica esclusivamente alle partecipazioni possedute al 01/01/2010, essa non va intesa come proroga dei precedenti termini. Pertanto, il contribuente che avesse provveduto ad effettuare una precedente rivalutazione - ove lo ritenga opportuno - potrà usufruire della nuova norma agevolativa, ma dovrà in tal caso determinare mediante una nuova perizia giurata di stima entro il 31 ottobre 2010, nonché procedere al versamento dell’imposta sostitutiva su tali valori, richiedendo il rimborso dell’importo complessivo o delle rate precedentemente versate, e interrompendo in caso di rateazione ancora in essere i versamenti successivi.
Sempre con riferimento a rivalutazioni di beni già interessati da un passato provvedimento, si ricorda che, per i pagamenti eseguiti da oltre 48 mesi, l’Agenzia delle Entrate non concede la possibilità di azionare l’istanza di rimborso, ritenendo scaduto il termine appunto di 48 mesi (art. 38 del D.P.R. n. 602/73).
Tassazione ordinaria della plusvalenza
La rivalutazione potrebbe essere giustificata anche dal nuovo trattamento fiscale in vigore dal 2004 in caso di cessione di partecipazione.
Esempio – PARTECIPAZIONE NON QUALIFICATA
La plusvalenza è sempre soggetta all’imposta sostitutiva del 12,50%.
Esempio – PARTECIPAZIONE QUALIFICATA
Con l’abrogazione dell’imposta sostitutiva del 27%, era prevista la tassazione ordinaria Irpef sul 40%, aumentata al 49,72% dal D.M. del 02/04/08; considerando una aliquota Irpef del 33%, l’imposta sarebbe pari al 16,40%.
Calcolo di convenienza
La convenienza alla rivalutazione è maggiore in presenza di un costo di acquisto non rilevante rispetto al corrispettivo di vendita tenendo conto anche del costo della perizia.
Esempio. Il sig. Rossi è socio al 50% della società – partecipazione qualificata:
· costo della partecipazione al 1° gennaio 2005 euro 10.000
· valore della perizia redatta euro 200.000
· valore della quota parte socio Rossi euro 100.000
· imposta 4% di 100.000 = euro 4.000
22/09/2010